Acheter un bien sur la Costa Brava fait rêver et pour de bonnes raisons. Mais entre le coup de cœur et la signature chez le notaire, les pièges sont nombreux. Que vous soyez futur résident, acquéreur d'une résidence secondaire ou investisseur locatif, voici les erreurs les plus fréquentes observées sur le terrain et comment les éviter.

1. Sous-estimer les frais d'acquisition

Le prix affiché n'est jamais le prix final. En Espagne, les frais d'achat s'ajoutent au prix de vente et représentent en moyenne 11 à 12 % du prix d'achat selon le type de bien.

• ITP  pour un bien ancien (Impôt sur la transmission patrimoniale) : en Catalogne, *10 % du prix d'achat (ou de la valeur de référence cadastrale si supérieure), (*barème progressif par tranches : 10 % jusqu'à 600 000 €, puis 11 %, 12 % et 13 % pour les tranches supérieures), attention toutefois à la fiscalité spécifique envers les « grands détenteurs » qui eux sont taxés à 20 %.
• TVA + AJD: 10 % + 1,5 % pour un bien neuf
• Frais de notaire, registre de la propriété, gestoria: environ 1 à 2 %

Beaucoup d'acheteurs étrangers arrivent avec un budget "prix du bien" sans avoir intégré ces frais. Résultat : ils se retrouvent à la limite de leur capacité réelle ou doivent renégocier à la baisse. Votre agent certifié AICAT vous calculera ce décompte en détail.

2. Ne pas vérifier la situation juridique et urbanistique du bien

C'est l'erreur la plus coûteuse. Un bien peut sembler parfait et cacher des problèmes graves :

• Dettes ou charges attachées au bien, hypothèque, charges de copropriété impayées, dettes fiscales
• Extension ou construction non déclarée, très fréquent sur la Costa Brava, où beaucoup de piscines, terrasses ou dépendances ont été ajoutées sans permis
• Bien en zone protégée, inconstructible ou droit de préemption, limitant toute extension future, ou vente sans accord préalable de la Generalitat de Catalunya
• Litige de mitoyenneté ou de servitude non apparent au premier coup d'œil

Ce qu'il faut faire : exiger une Nota simple au Registre de la Propriété, votre agent certifié AICAT vérifie systématiquement ce document.

3. Acheter sans NIE préalable 

Le NIE (Número de Identificación de Extranjero) est indispensable pour toute transaction immobilière en Espagne. Sans lui, impossible de signer l'acte notarié, d'ouvrir un compte bancaire espagnol ou de payer les impôts liés à l'achat.

• Les délais d'obtention peuvent aller de quelques jours à plusieurs semaines selon les consulats ou commissariats locaux et les périodes
• Mieux vaut l'anticiper en amont

Votre agent certifié AICAT vous accompagne dans cette démarche.

4. Sauter l'étape du contrat de réservation 

En Espagne, la transaction passe généralement par deux étapes avant la signature notariale :

• Le contrato de Arras (compromis de vente) : il engage les deux parties. Si vous vous rétractez, vous perdez les arrhes versées (généralement 10 %). Si le vendeur se rétracte, il doit vous rembourser le double.
• Les Arras penitenciales vs confirmatorias : deux régimes juridiques très différents, assurez-vous de savoir lequel s'applique avant de signer

Signer un contrat de Arras sans le faire relire par un professionnel bilingue est un risque irréversible qui vous engage.

5. Négliger la fiscalité en tant que non-résident

Acheter en Espagne sans y résider fiscalement implique des obligations spécifiques souvent méconnues :

• IRNR (Impôt sur le revenu des non-résidents) : dû chaque année, même si le bien n'est pas loué, calculé sur une base forfaitaire de la valeur cadastrale
• Si le bien est loué : les revenus locatifs sont imposables en Espagne (taux de 19 % pour les résidents UE/EEE, 24% hors UE/EEE)
• Impôts sur les biens immobiliers (IBI) : taxe foncière annuelle à régler à la mairie

Ignorer ces obligations peut entraîner des pénalités et des intérêts de retard.

6. Se fier uniquement aux photos et visiter à la mauvaise saison

La Costa Brava en juillet août est éblouissante. En basse saison, certaines zones sont quasiment à l'arrêt, commerces fermés, accès plus difficiles, vis-à-vis ou nuisances sonores.

• Visitez le bien à différentes heures : pour évaluer luminosité, bruit et voisinage
• Vérifiez l'état de la copropriété : procès-verbaux d'assemblée, travaux votés ou à prévoir
• Renseignez-vous sur le PLU local : un terrain vague voisin peut devenir un immeuble

7. Travailler sans agent immobilier local et certifié AICAT

En Espagne, n'importe qui peut se déclarer "agent immobilier" sans qualification. Sur la Costa Brava, la multiplication des plateformes et des particuliers vendeurs rend la vigilance indispensable.

Un agent certifié AICAT (habilitation officielle en Catalogne) :

• Connaît le marché local réel, pas les prix affichés, les prix vendus
• Sécurise la transaction de A à Z
• Est soumis à des obligations légales et déontologiques

Vérifiez toujours la certification AICAT de votre agent avant d'entamer des démarches.

Conclusion : un achat réussi, ça se prépare

La Costa Brava offre de vraies opportunités, mais le marché local a ses spécificités juridiques, fiscales et urbanistiques que l'enthousiasme du moment peut faire oublier. S'entourer des bons professionnels n'est pas un luxe : c'est ce qui fait la différence entre un investissement serein et un dossier compliqué.

Vous avez un projet d'achat sur la Costa Brava ? Parlons-en avant que vous ne signiez quoi que ce soit d'irrévocable.