Comprar una propiedad en la Costa Brava es un sueño para muchas personas, y con razón. Sin embargo, entre el flechazo por una vivienda y la firma ante notario existen numerosos aspectos que conviene revisar. Tanto si busca una residencia habitual, una segunda vivienda o una inversión inmobiliaria, estos son los errores más frecuentes y cómo evitarlos.

1. Subestimar los gastos de compra

El precio anunciado nunca es el coste final de la operación. En España, a la compraventa hay que añadir impuestos y gastos que suelen representar entre un 10 % y un 12 % del precio de adquisición, dependiendo del tipo de inmueble.

• ITP para viviendas de segunda mano (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales): En Cataluña, *10 % del precio de compra (o del valor de referencia catastral, si este es superior), (*baremo progresivo por tramos: 10 % hasta 600 000 €, luego 11 %, 12 % y 13 % para los tramos superiores), atención no obstante a la fiscalidad específica para los "grandes tenedores" que ellos están gravados al 20 %.
• IVA + AJD: 10 % + 1,5 % para viviendas de obra nueva.
• Notaría, Registro de la Propiedad y gestoría: aproximadamente entre un 1 % y un 2 %.

Muchos compradores extranjeros calculan su presupuesto únicamente sobre el precio de la vivienda y olvidan estos costes adicionales, lo que puede comprometer la operación o obligarles a renegociar.

2. No comprobar la situación jurídica y urbanística de la propiedad

Es uno de los errores más costosos.

Una vivienda aparentemente perfecta puede ocultar problemas importantes:

• Deudas o cargas vinculadas al inmueble, como hipotecas, cuotas de comunidad impagadas o deudas fiscales.
• Ampliaciones o construcciones no declaradas, algo muy frecuente en la Costa Brava con piscinas, terrazas o anexos construidos sin licencia.
• Viviendas en zonas protegidas, no urbanizables o sujetas a derechos de tanteo y retracto, lo que limita futuras ampliaciones o requiere la autorización previa de la Generalitat de Catalunya.
• Litigios de lindes o servidumbres no visibles a primera vista.

Antes de comprar, solicite siempre una Nota Simple del Registro de la Propiedad, Tu agente inmobiliario certificado AICAT verifica sistemáticamente este documento.

3. Comprar sin disponer previamente del NIE

El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es absolutamente indispensable para cualquier transacción inmobiliaria en España. Sin él, es imposible firmar la escritura notarial, abrir una cuenta bancaria española o pagar los impuestos asociados a la compra.

• Los plazos de obtención pueden variar desde unos días hasta varias semanas según el consulado o la comisaría local y la época del año.
• Es fundamental anticiparse y gestionarlo con antelación.

Tu agente certificado AICAt te acompañará en todo este proceso.

4. Saltarse la etapa del contrato de reserva "Las Arras"

En España, la transacción suele pasar por dos pasos intermedio claves antes de la firma de la escritura:

• El Contrato de Arras (compromiso de venta): compromete a ambas partes. Si el comprador se echa atrás, pierde el dinero entregado (normalmente el 10 %). Si se retracta el vendedor, debe devolver el doble de lo recibido.
• Las arras penitenciales frente a las confirmatorias: son dos regímenes jurídicos muy diferentes. Asegúrate de saber cuál se aplica antes de firmar.

Firmar un contrato de arras sin la revisión de un profesional bilingüe es un riesgo irreversible que te compromete legalmente.

5. Ignorar la fiscalidad de los no residentes

Comprar una vivienda en España sin ser residente fiscal implica determinadas obligaciones tributarias que muchos compradores desconocen.

Entre ellas destacan:

• IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes): Se paga anualmente, incluso si la propiedad no está alquilada, calculado de forma forzosa sobre el valor catastral del inmueble.
• Si la propiedad se alquila: Los ingresos por alquiler tributan en España a un tipo del 19 % para residentes de la UE/EEE y del 24 % para ciudadanos de fuera de la UE.
• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): es el impuesto municipal anual que se debe abonar directamente al ayuntamiento.

Ignorar estas obligaciones puede acarrear sanciones económicas e intereses de demora.

6. Guiarse solo por las fotos y visitar en la temporada alta

La Costa Brava en julio y agosto es deslumbrante. Sin embargo, en temporada baja, algunas urbanizaciones están prácticamente paradas, con comercios cerrados, accesos más limitados, o problemas ocultos de visibilidad y ruidos.

• Visita la propiedad a diferentes horas del día para evaluar la luminosidad, ruidos y vecindario
• Verifica el estado de la comunidad de propietarios revisando las actas de reuniones, derramas aprobadas o reformas previstas
• Infórmate sobre el Plan de Ordenación Urbanística Municipal (POUM): un terreno baldío al lado de tu ventana podría convertirse en un edificio en el futuro

7. Comprar sin un agente inmobiliario certificado AICAT

En España, cualquier persona puede anunciarse como "agente inmobiliario" sin cualificación. En la Costa Brava, la proliferación de plataformas digitales y de particulares vendedores hace que la vigilancia sea obligatoria.

Un agente certificado AICAt (habilitación oficial y obligatoria en Cataluña):

• Conoce los precios reales de cierre del mercado (los precios de venta reales, no los precios de catálogo inflados).
• Garantiza la seguridad jurídica de la transacción de principio a fin.
• Está sujeto a un estricto código deontológico y a obligaciones legales.

Antes de iniciar cualquier proceso de compra, compruebe siempre que su agente dispone de la acreditación AICAT.

Conclusión: Una compra de éxito requiere preparación

La Costa Brava ofrece oportunidades inmobiliarias fantásticas, pero el mercado local tiene especificidades jurídicas, fiscales y urbanísticas que el entusiasmo del momento no debe hacerte olvidar. Contar con el apoyo de profesionales cualificados no es un lujo: es la garantía entre una inversión tranquila y un expediente legal complicado.

¿Está pensando en comprar una vivienda en la Costa Brava? En Elitkeys Inmobiliaria estaremos encantados de asesorarle antes de que firme cualquier de carácter irrevocable.