Comprar una propiedad en la Costa Brava es un sueño para muchas personas, y con razón. Sin embargo, entre el flechazo por una vivienda y la firma ante notario existen numerosos aspectos que conviene revisar. Tanto si busca una residencia habitual, una segunda vivienda o una inversión inmobiliaria, estos son los errores más frecuentes y cómo evitarlos.

1. Subestimar los gastos de compra

El precio anunciado nunca es el coste final de la operación. En España, a la compraventa hay que añadir impuestos y gastos que suelen representar entre un 10 % y un 12 % del precio de adquisición, dependiendo del tipo de inmueble.

• ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales): 10 % del precio de compra (o del valor de referencia catastral, si este es superior) para viviendas de segunda mano en Cataluña.
• IVA + AJD: 10 % + 1,5 % para viviendas de obra nueva.
• Notaría, Registro de la Propiedad y gestoría: aproximadamente entre un 1 % y un 2 %.

Muchos compradores extranjeros calculan su presupuesto únicamente sobre el precio de la vivienda y olvidan estos costes adicionales, lo que puede comprometer la operación o obligarles a renegociar.

2. No comprobar la situación jurídica y urbanística de la propiedad

Es uno de los errores más costosos.

Una vivienda aparentemente perfecta puede ocultar problemas importantes:

• hipotecas, embargos o deudas pendientes;
• cuotas de comunidad o impuestos sin pagar;
• ampliaciones, piscinas o terrazas construidas sin licencia, una situación relativamente frecuente en la Costa Brava;
• limitaciones urbanísticas por encontrarse en zonas protegidas;
• conflictos de servidumbres o lindes.

Antes de comprar, solicite siempre una Nota Simple del Registro de la Propiedad y compruebe la legalidad urbanística del inmueble en el Ayuntamiento.

Un agente inmobiliario certificado AICAT puede acompañarle durante todo este proceso.

3. Comprar sin disponer previamente del NIE

El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es imprescindible para comprar una vivienda en España.

Sin este documento no podrá:

• firmar la escritura pública ante notario;
• abrir una cuenta bancaria española;
• pagar los impuestos derivados de la compra.

Su obtención puede tardar desde unos días hasta varias semanas, dependiendo del Consulado o de la oficina correspondiente.

Lo más recomendable es solicitarlo antes incluso de presentar una oferta de compra.

4. Firmar un contrato de arras sin asesoramiento

En España, antes de la escritura pública suele firmarse un Contrato de Arras, que compromete tanto al comprador como al vendedor.

Conviene conocer la diferencia entre:

• Arras penitenciales, que permiten desistir de la operación con las consecuencias económicas previstas por la ley.
• Arras confirmatorias, que tienen un régimen jurídico diferente.

Firmar este contrato sin que sea revisado por un profesional bilingüe supone un riesgo innecesario.

5. Ignorar la fiscalidad de los no residentes

Comprar una vivienda en España sin ser residente fiscal implica determinadas obligaciones tributarias que muchos compradores desconocen.

Entre ellas destacan:

• IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), que debe abonarse cada año incluso aunque la vivienda no se alquile.
• Tributación de los ingresos obtenidos por alquiler, si la vivienda se destina al alquiler vacacional o de larga duración.
• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), equivalente al impuesto municipal sobre la propiedad.

Desconocer estas obligaciones puede generar recargos e intereses de demora.

6. Confiar únicamente en las fotografías y visitar la vivienda en temporada alta

La Costa Brava ofrece una imagen muy diferente en verano y durante el resto del año.

Antes de comprar:

• visite la vivienda en distintos horarios;
• compruebe la luminosidad, el nivel de ruido y el entorno;
• solicite información sobre la comunidad de propietarios y las obras previstas;
• consulte el planeamiento urbanístico de la zona para conocer futuros desarrollos.

Estos aspectos pueden influir considerablemente en el valor y en la calidad de vida.

7. Comprar sin el acompañamiento de un agente inmobiliario certificado AICAT

En España, cualquier persona puede ejercer como intermediario inmobiliario, pero en Cataluña los profesionales inscritos en el registro AICAT ofrecen mayores garantías.

Un agente certificado:

• conoce los precios reales del mercado, no solo los anunciados;
• verifica toda la documentación jurídica y urbanística;
• protege los intereses del comprador durante toda la operación;
• está sujeto a obligaciones legales y deontológicas.

Antes de iniciar cualquier proceso de compra, compruebe siempre que su agente dispone de la acreditación AICAT.

Conclusión: una compra segura empieza con una buena preparación

Comprar una propiedad en la Costa Brava es una excelente inversión, pero requiere conocer las particularidades jurídicas, fiscales y urbanísticas del mercado español.

Rodearse de profesionales cualificados es la mejor forma de evitar errores, proteger su inversión y comprar con total tranquilidad.

¿Está pensando en comprar una vivienda en la Costa Brava? En Elitkeys Inmobiliaria estaremos encantados de asesorarle antes de que firme cualquier documento.