Les erreurs à éviter avant d'acheter sur la Costa Brava
Acheter un bien sur la Costa Brava fait rêver — et pour de bonnes raisons. Mais entre le coup de cœur et la signature chez le notaire, les pièges sont nombreux. Que vous soyez futur résident, acquéreur d'une résidence secondaire ou investisseur locatif, voici les erreurs les plus fréquentes observées sur le terrain, et comment les éviter.
1. Sous-estimer les frais d'acquisition
Le prix affiché n'est jamais le prix final. En Espagne, les frais d'achat s'ajoutent au prix de vente et représentent en moyenne 10 à 12 % du prix d'achat selon le type de bien.
- ITP (Impôt sur la transmission patrimoniale) : 10 % pour un bien ancien en Catalogne
- TVA + AJD : 10 % + 1,5 % pour un bien neuf
- Frais de notaire, registre de la propriété, gestoria : environ 1 à 2 %
Beaucoup d'acheteurs étrangers arrivent avec un budget "prix du bien" sans avoir intégré ces frais. Résultat : ils se retrouvent à la limite de leur capacité réelle ou doivent renégocier à la baisse.
2. Ne pas vérifier la situation juridique et urbanistique du bien
C'est l'erreur la plus coûteuse. Un bien peut sembler parfait et cacher des problèmes graves :
- Dettes ou charges attachées au bien (hypothèque, charges de copropriété impayées, dettes fiscales)
- Extension ou construction non déclarée — très fréquent sur la Costa Brava, où beaucoup de piscines, terrasses ou dépendances ont été ajoutées sans permis
- Bien en zone protégée ou inconstructible limitant toute extension future
- Litige de mitoyenneté ou de servitude non apparent au premier coup d'œil
Ce qu'il faut faire : exiger une nota simple au Registre de la Propriété, faire vérifier les permis de construire à la mairie, et idéalement mandater un avocat spécialisé en droit immobilier espagnol.
3. Acheter sans NIE préalable
Le NIE (Número de Identificación de Extranjero) est indispensable pour toute transaction immobilière en Espagne. Sans lui, impossible de signer l'acte notarié, d'ouvrir un compte bancaire espagnol ou de payer les impôts liés à l'achat.
- Les délais d'obtention peuvent aller de quelques jours à plusieurs semaines selon les consulats et les périodes
- Mieux vaut l'anticiper avant de faire une offre, pas après
4. Sauter l'étape du contrat de réservation
En Espagne, la transaction passe généralement par deux étapes avant la signature notariale :
- Le contrato de arras (compromis de vente) : il engage les deux parties. Si vous vous rétractez, vous perdez les arrhes versées (généralement 10 %). Si le vendeur se rétracte, il doit vous rembourser le double.
- Les arrhes penitenciales vs confirmatorias : deux régimes juridiques très différents — assurez-vous de savoir lequel s'applique.
Signer un contrat d'arrhes sans le faire relire par un professionnel bilingue est un risque inutile.
5. Négliger la fiscalité en tant que non-résident
Acheter en Espagne sans y résider fiscalement implique des obligations spécifiques souvent méconnues :
- IRNR (Impôt sur le revenu des non-résidents) : dû chaque année, même si le bien n'est pas loué — calculé sur une base forfaitaire de la valeur cadastrale
- Si le bien est loué : les revenus locatifs sont imposables en Espagne (taux de 19 % pour les résidents UE)
- Taxe de résidence secondaire (IBI) : taxe foncière annuelle à régler à la mairie
Ignorer ces obligations peut entraîner des pénalités et des intérêts de retard.
6. Se fier uniquement aux photos et visiter à la mauvaise saison
La Costa Brava en juillet est éblouissante. En janvier, certaines zones sont quasiment à l'arrêt — commerces fermés, accès plus difficiles, vis-à-vis ou nuisances sonores (bar, route) invisibles en basse saison.
- Visitez le bien à différentes heures pour évaluer luminosité, bruit et voisinage
- Vérifiez l'état de la copropriété : procès-verbaux d'assemblée, travaux votés ou à prévoir
- Renseignez-vous sur le PLU local : un terrain vague voisin peut devenir un immeuble
7. Travailler sans agent immobilier local et certifié AICAT
En Espagne, n'importe qui peut se déclarer "agent immobilier" sans qualification. Sur la Costa Brava, la multiplication des plateformes et des particuliers vendeurs rend la vigilance indispensable.
Un agent certifié AICAT (habilitation officielle en Catalogne) :
- Connaît le marché local réel — pas les prix affichés, les prix vendus
- Sécurise la transaction de A à Z
- Est soumis à des obligations légales et déontologiques
Conclusion : un achat réussi, ça se prépare
La Costa Brava offre de vraies opportunités, mais le marché local a ses spécificités juridiques, fiscales et urbanistiques que l'enthousiasme du moment peut faire oublier. S'entourer des bons professionnels n'est pas un luxe : c'est ce qui fait la différence entre un investissement serein et un dossier compliqué.
Vous avez un projet d'achat sur la Costa Brava ? Parlons-en avant que vous ne signiez quoi que ce soit.
